前三季度近900宗土地流拍行业加速降温房企怎样突围

  土地市场渐趋冷清。 数据显示,停止9月尾,今年土地流拍数目约888宗,到达了历史相对高位。 业内以为,未来随着楼市的进一步降温,土地溢价率将会继续下滑。 新葡京com

  而国庆大假刚过,广州、深圳、昆明等都会的土地市场便有了新行动,但总体体现平庸。 10月10日,广州一次性推出5宗商住地,其中3宗地块以底价“秒成交”,延续了广州土地市场的低迷态势;同日,华侨城以42亿元底价获得深圳2宗商住用地。 而深圳在10月将出让8宗土地,将迎来一轮土地供应小热潮;在昆明,原企图10月11日出让的百亿新“地王”,却在生意业务前两天被突然叫停。

  作为楼市“面粉”的土地市场,在今年的最后一个季度会有何种体现?在“坚决停止房价上涨”的大配景下,房企的时机在那里?

  在中央明确“坚决停止房价上涨”的大配景下,今年的“金九银十”成色显着不足。 中指院数据显示,9月份监测都会的商品房成交量同比、环比划分下滑7.3%、0.5%,库存则环比上升9.3%,楼市整体呈“向下”走势。

  作为房地产市场的“面粉”,土地市场也出现出凉意。 国家统计局数据显示,前8月房企土地购置均价4971元/平方米,较去年同期下降22.6个百分点,一连5个月泛起回落。 而中指院数据也显示,停止9月尾,今年土地流拍数目约888宗,到达了历史相对高位。 今年前三季度,天下300个都会有446宗宅地流拍,总计划修建面积5645万平方米,是2017年整年的1.8倍。

  在楼市趋冷之下,房地产开发企业真的到了“活下去”的关头吗?

  土地市场“入秋”

  国庆大假刚过,深圳、广州等都会便迎来10月的土地首拍,但“底价成交”成为主旋律。

  据中指院最新数据,前三季度天下300个都会共推出各种用地16.6亿平方米,同比增加29.9%,其中住宅用地7.9亿平方米,同比增加31.4%。 而在成交方面,各种用地共成交13.6亿平方米,同比增加23.8%,其中住宅用地6.4亿平方米,同比增加21.5%。 新葡京com 住宅用地成交规模同比虽继续增加,但增幅连续收窄。

  在地价方面,楼面价、溢价率双双下跌。 前三季度天下300城土地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,平均溢价率18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。

  溢价率方面,分都会看,一二三线都会土地市场均出现降温趋势:土拍溢价率同比均泛起大幅下滑,其中一、二、三线都会前三季度溢价率划分为8%、14%、21%,同比划分下滑10、19、23个百分点。 分季度看,出现显着逐季降温的态势:一、二、三季度溢价率划分为19%、21%、10%,同比划分下滑15、17、20个百分点。

  土地竞拍环节,不仅流拍泛起加速,零溢价成交地块也显着增多。 前三季度,天下300城共流拍住宅用地446宗,总计划修建面积5645万平方米,是2017年整年的1.8倍。 而第三季度土地流拍率到达9.3%,创下近年来的最高值。 同时,第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比到达59.2%,较第二季度提升6个百分点。 土地市场渐趋冷清。

  易居研究院也以为,天下土地市场在“加速降温”。

  易居研究院数据显示,其监测的40个典型都会8月土地成交均价4472元/平方米,同比下跌17.7%,环比下跌2.9%,延续了自2016年9月以来的震荡下跌态势。

  在溢价率方面,8月40个都会土地成交溢价率17.3%,较去年同期下降20.9个百分点,溢价率创自2015年6月以来39个月的新低。 土地市场整体呈降温态势。

  国家统计局数据也显示,前8个月房企土地购置均价4971元/平方米,增速较去年同期下降22.6%,一连5个月泛起回落。

  易居研究院智库研究中央总监严跃告诉《逐日经济新闻》记者:“土地流拍增多,一方面是政府推地时期望过高,以致部门地块的起拍价较高;另一方面是开发商或对市场预期降温,或资金压力较大,以致拿地震力不足。 ”

  显然,在连续的楼市高压政策下,特殊是在中央明确“坚决停止房价上涨”的大配景下,土地市场紧随楼市一起“入秋”。

  房企时机在那里?

  克日,行业标杆万科高喊“活下去”在业内掀起不小波涛,一度被解读为对市场远景预期灰心。

  “未来中国房地产市场我是看好的。 哪怕(市场规模)从13万亿元降到12万亿元,仍然是很大的市场。 这个市场很是大,我对未来的市场是充满了信心。 新葡京com ”阳光城团体执行副总裁吴建斌在到场9月27日由逐日经济新闻主理的第八届中国价值地产年会时说。

  弘阳团体执行总裁蒋达强在到场第八届中国价值地产年会时也表达了类似看法:“中国的房地产市场蛋糕保持在10万亿元到13万亿元的规模,在这样的规模下各人照旧有的做的。 ”不外蒋达强同时以为,再像以前那么大的增加时机将不多见了。

  多位市场剖析人士在接受《逐日经济新闻》记者采访时也表现,楼市调控虽连续高压,但房地产市场凌驾10万亿元的规模,对于资金、治理、品牌优势显着的龙头房企依然另有时机,并不存在“活下去”的问题。 新葡京com 然而对于部门中小房企而言,却面临着被洗牌出局的风险。

  吴建斌也以为,只管市场规模足够大,但在当前的调控情况下,龙头房企体现很好,不会泛起大的问题,但一些欠债很高的房企却容易泛起问题,容易把市场份额让出来。

  “房企规模(增速)若是低于30%,企业是要出问题的。 ”蒋达强以为:“由于企业的用度需要高增加(来笼罩),市场蛋糕就这么大,(头部)企业规模继续扩大,意味着中小企业,(特殊是)后面小的企业要把市场规模让出来给前面的头部企业。 ”

  亿翰智库数据显示,今年前9月有19家房企销售额突破千亿元;TOP10、TOP30、TOP100房企集中度划分上升到30%、48%、71%,较去年整年增添5、8、13个百分点。 金茂、新城、金科、滨江等房企销售金额同比增幅甚至凌驾100%。

  从过往履历看,每一轮的楼市调控导致的市场降温,都意味着行业的洗牌。

  在高喊“活下去”的同时,万科在土地市场的“大手笔”同样值得关注。

  数据宝数据显示,根据权益金额盘算,万科三季度合计拿地金额到达458.7亿元,险些是保利、碧桂园、融创、恒大四家房企244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、26.4亿元的权益拿地金额之和。

  此外,10月9日中原幸福通告显示,北京万科拟以32.34亿元收购中原幸福环京的5家项目公司部门股权,涉及土地面积33.93万平方米。

  那么对于市场上的众多房企而言,市场时机事实在那里?

  “未来,房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。 新葡京com ”新城控股高级副总裁欧阳捷以为,并不是邻近焦点大都会的中小城镇都能自动成为都市圈的“会员”,要害要看是否有便捷廉价的快速交通网,一体化、均等化的公共服务,以及非垄断的市场格式。

  中指院以为,未来随着我国生齿总量增加放缓,都会间的生齿争取将是一场零和博弈,生齿将继续向中央都会流入,同时重点都市圈也将成为生齿的主要群集地。 同时,生齿规模也将是动员住房需求增加的焦点要素。

  “当前楼市连续高压,并不意味着小房企一点时机都没有。 ”严跃进告诉《逐日经济新闻》记者:“未来随着楼市的进一步降温,土地溢价率将会继续下滑。 房企要审慎制订营销计谋,在确保资金链宁静的同时增强市场研究,捉住市场调整机缘。 ”

2019-01-18 05:57:35  清华新闻网

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